La bulle immobilière a éclaté et la Fed peut la laisser se déchirer

Nous avons donc une situation étrange. Pas bizarre en fait. Juste la réalité. Après des pics ridicules ahurissants, les prix des maisons sur la plupart des marchés chutent et, sur certains marchés, ils plongent au rythme le plus rapide jamais enregistré. Et sur certains marchés, ils baissent plus vite qu'ils n'avaient grimpé en montant. Et ce n'est que le début. Il n'y a rien de magique à cela.

Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a plus que doublé depuis l'année dernière, passant de moins de 3 % à maintenant plus de 7 %, le plus élevé en 20 ans, le plus élevé depuis 2002. Mais il y a une différence entre 2002 et aujourd'hui : l'ampleur des prix des maisons.

Les prix de l'immobilier ont atteint des sommets ridicules à l'ère de la répression des taux d'intérêt et de l'impression monétaire par la Réserve fédérale. Mais cette époque s'est terminée plus tôt cette année. Maintenant, nous avons des taux d'intérêt en hausse et le contraire de l'impression monétaire : un resserrement quantitatif.

Alors maintenant, nous avons des prix des maisons exorbitants, et je veux dire des prix des maisons ridicules, et des taux hypothécaires qui étaient normaux lorsque les prix des maisons n'étaient qu'une fraction des prix d'aujourd'hui.

Au cours des deux dernières années, nous avons vu des pics de prix des maisons de 30 % à 60 %. Dans le métro de Miami et le métro de Tampa, par exemple, les prix des maisons ont bondi de 60 % en deux ans, selon l'indice Case-Shiller. Ce qui est juste fou. Et nous savons comment cela va finir et c'est déjà fini :

Avec des taux hypothécaires de 7 % après une flambée des prix de 60 % en deux ans, les ventes ont chuté et les ventes qui ont lieu se font à des prix plus bas.

Au cours des 20 dernières années jusqu'au début de cette année, les prix des maisons sur les marchés chers ont triplé ou quadruplé, selon l'indice Case Shiller. Ces marchés comprennent les métros de Miami, Tampa, Los Angeles, San Diego, Seattle, San Francisco et autres. L'indice Case-Shiller suit 20 métros. Il y a eu des flambées de prix similaires sur d'autres marchés.

Ces flambées de prix sont maintenant touchées par les taux hypothécaires de 7 %. Et les acheteurs de maison réagissent exactement comme ils sont censés le faire : ils renoncent à accepter de payer ces prix ridicules.

Et nous voyons cela dans les chiffres partout, et ils reculent de plus en plus chaque mois. Ils se retirent parce qu'ils ne peuvent pas payer les versements hypothécaires à 7 %; et même les acheteurs au comptant, y compris les acheteurs institutionnels qui achètent des biens locatifs, se retirent ; et ils reculent plus rapidement que les acheteurs de maisons ordinaires, car ils voient à quel point les prix des maisons dérapent maintenant, et les investisseurs professionnels ne veulent pas acheter au sommet et faire baisser le tout.

La chute des ventes vient d'être époustouflante, et ça empire. La vue la plus immédiate sur ce que pourraient être les ventes de maisons, la vue la plus en temps réel des ventes de maisons actuelles, est le nombre de demandes de prêts hypothécaires par les acheteurs de maisons pour acheter une maison.

Et ces demandes de prêt hypothécaire se sont effondrées de 42 % au cours de la dernière semaine, par rapport à il y a un an. Ils ont commencé à plonger en février de cette année, alors que les taux hypothécaires augmentaient, et ils ont continué de plonger. Et maintenant, ils sont en baisse de 42% par rapport à il y a un an.

Mais par rapport au début de 2021, alors que c'était à peu près le pic de la frénésie immobilière, les demandes de prêt hypothécaire se sont effondrées de 52 %. Ils sont désormais bien en deçà des plus bas lors des confinements du printemps 2020. Ils correspondent désormais aux plus bas de 2015. Et au-delà, ils sont au plus bas depuis 1995.

Et comme je l'ai dit, les investisseurs se retirent encore plus vite.

Cet effondrement des demandes de prêt hypothécaire en octobre est une indication de l'endroit où se situeront les ventes de maisons fermées, et lorsque nous aurons ces données en novembre et décembre, ce sera horrible.

Il y a une dizaine de jours, la National Association of Realtors a publié les données des ventes de maisons clôturées en septembre. Et ces ventes conclues en septembre ont chuté de 24 % par rapport à il y a un an et de 30 % par rapport à octobre il y a deux ans.

Les ventes conclues en septembre étaient à peine supérieures aux deux mois de confinement du printemps 2020. Mais depuis lors, le volume, basé sur les demandes de prêt hypothécaire d'achat, s'est bien dégradé.

Les acheteurs au comptant et les investisseurs reculent encore plus rapidement, et leur part des ventes totales de maisons a encore chuté, maintenant à 15 %, contre une part de l'ordre de 20 % plus tôt cette année. Ils reculent parce qu'ils voient aussi ce qui se passe sur le marché du logement.

Ce qui se passe sur le marché du logement, c'est que le marché du logement est en train de geler, les acheteurs potentiels ne voulant même pas demander un prêt hypothécaire et ne cherchant même pas une maison.

Alors bien sûr, vous entendrez que la "bonne maison, au bon prix, se vendra", et c'est presque toujours vrai, mais la clé ici est "le bon prix", et "le bon prix" signifie le prix là où se trouvent les acheteurs, et non le prix à un certain niveau d'aspiration dans l'imagination du vendeur.

Lorsque le marché est ainsi gelé, c'est le résultat d'un bras de fer. Les acheteurs ne sont pas intéressés à acheter ou n'ont pas les moyens d'acheter des maisons à ces prix ; ces acheteurs sont toujours là, mais maintenant ils sont beaucoup plus bas.

Et les vendeurs ne veulent pas vendre à des prix auxquels ils pourraient vendre, et donc ils ne mettent pas la maison sur le marché, ou ils la retirent du marché après quelques semaines sans trafic, et ils marmonnent à eux-mêmes, "et cela aussi passera."

Ils espèrent un pivot de la Fed sur les taux d'intérêt, et ils espèrent que la Fed relancera la planche à billets, et ils refusent de voir que l'inflation fait rage à plus de 8%, et que la Fed doit obtenir cette inflation galopante sous contrôle, et que la flambée des prix de l'immobilier alimente cette inflation, et que la flambée des prix doit être annulée pour faire face à cette inflation.

Donc, ce pivot ne se produit pas. La Fed voit maintenant aussi que cette inflation s'est déplacée dans les services, tout en s'estompant dans certains biens, et que l'inflation qui fait rage dans les services est diablement difficile à éradiquer, et les services sont là où finissent près des deux tiers des dépenses de consommation, c'est le gros problème, et quand l'inflation dans les services décolle, c'est un énorme gâchis, et c'est ce que nous avons maintenant.

Cela prendra beaucoup de temps à être maîtrisé, cela peut prendre des années, personne ne le sait, et les taux d'intérêt augmenteront à partir d'ici et resteront élevés plus longtemps que prévu car, après de nombreuses années d'impression monétaire mondiale, ces billions de dollars en les liquidités excédentaires courent toujours après tout.

Pendant de nombreuses années, le QE et la répression des taux d'intérêt n'ont pas déclenché d'inflation. Mais ensuite, le barrage s'est rompu il y a 20 mois, et l'inflation a inondé le monde, et elle décolle même au Japon, et c'est devenu un spectacle d'horreur en Europe, et l'inflation sous-jacente fait rage aux États-Unis et au Canada, et n'est tout simplement pas faire marche arrière malgré les hausses de taux.

Donc, les vendeurs de maison potentiels ont maintenant un problème. Les acheteurs ont disparu à ces prix exorbitants et les ventes qui ont lieu se font à des prix plus bas. Les vendeurs d'il y a quelques mois obtenaient des prix plus élevés que les vendeurs d'aujourd'hui. Et ceux qui vendent maintenant obtiennent des prix plus élevés que ceux qui vendront dans quelques mois. Qui panique le premier, panique le mieux.

La dernière crise immobilière a mis cinq ans à se produire. Les faillites de logements ne sont pas comme le trading de crypto. Il n'y a pas ce genre de gratification instantanée que vous obtenez avec les cryptos quand ils plongent de 20 % pendant que vous dormez, ou de 60 % ou 90 % en quelques mois. La dernière crise immobilière s'est poursuivie pendant des années après que la Fed a commencé sa répression des taux d'intérêt et son QE fin 2008 pour renflouer les banques. Il n'a atteint son point le plus bas qu'en 2011.

À l'époque, il n'y avait presque pas d'inflation. Maintenant, il y a une inflation déchaînée, et la Fed essaie de retirer le carburant de cette inflation avant qu'elle ne devienne un problème beaucoup plus grave, et la Fed ne réduira pas les taux et ne relancera pas le QE avec ce genre d'inflation déchaînée. Cette fois, il n'y a pas de put de la Fed ni de renflouement de la Fed.

Et cette fois, l'effondrement de l'immobilier ne détruira pas les banques, comme il l'a fait la dernière fois, car les banques ne sont plus propriétaires des hypothèques. Toute l'industrie a changé. La plupart des hypothèques sont titrisées en titres adossés à des hypothèques, par des entités telles que Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont sous la tutelle du gouvernement, ou par Ginnie Mae et la Veterans Administration, qui sont des agences gouvernementales, et le gouvernement garantit les hypothèques. Et ces titres adossés à des créances hypothécaires sont vendus à des investisseurs tels que des fonds de pension, des compagnies d'assurance, des fonds communs de placement obligataires, etc. dans le monde entier.

Si le crédit hypothécaire explose, s'il y a une autre énorme vague de saisies, cela ne touchera pas les banques ; cela touchera principalement les contribuables et les investisseurs dans une moindre mesure.

Mais nous ne voyons aucun signe de crédit exploser pour le moment. Les défauts de paiement et les saisies hypothécaires remontent à peine des niveaux record de la pandémie et restent plus bas qu'à tout moment avant la pandémie. Nous sommes donc loin que cela se produise, et si et quand cela se produit, cela touchera les contribuables et les investisseurs, et non les banques.

Ainsi, la Fed, qui est chargée d'empêcher le système bancaire de s'effondrer, n'aura pas à renflouer le marché immobilier car elle ne détruira pas les banques.

Et si elle le veut parce que l'inflation fait toujours rage, la Fed peut simplement laisser l'immobilier s'effondrer.

Mais nous en sommes encore loin. Là où nous en sommes, c'est au moment où cette splendide bulle immobilière a éclaté. Les prix baissent, et ils baissent fortement dans de nombreux endroits, et ils baissent dans la plupart des marchés du pays.

Selon la National Association of Realtors, le prix médian de tous les types de maisons dont les ventes ont clôturé en septembre a chuté pour le troisième mois consécutif et est maintenant en baisse de 7 % par rapport au sommet de juin. La baisse de 7 % était la plus forte baisse pour cette période de trois mois depuis ce que j'appelle "Housing Bust 1".

Il y a eu des crises immobilières auparavant, mais Housing Bust 1 a été la première crise immobilière nationale de ce millénaire. Maintenant, nous bricolons avec Housing Bust 2.

Selon l'indice des prix des maisons Case-Shiller, qui est en retard de 4 à 6 mois sur la réalité sur le terrain, eh bien, il affiche maintenant des baisses de prix record dans certains métros, comme le métro de Seattle, et les baisses les plus fortes. depuis Housing Bust 1 dans d'autres métros. Dans certains métros, les prix ont plongé plus vite qu'ils n'avaient grimpé. Toutes les métropoles de l'indice affichent des baisses de prix, et cela était basé sur des transactions il y a quelques mois, lorsque les taux hypothécaires étaient égaux ou inférieurs à 6%. Maintenant, ils dépassent 7 % et le marché du logement s'est gelé.

Je construis des cartes pour chacun de ces métros. Vous pouvez les voir sur mon site Wolf Street.com. Vous pouvez simplement rechercher sur Google la phrase "Les bulles immobilières les plus splendides d'Amérique". Un graphique pour chaque métro, remontant à 20 ans. Ces graphiques sont tout simplement époustouflants, y compris les plongeons de ces derniers mois. Si vous ne les avez pas encore vus, consultez-les.

Il y a donc toujours des ventes, mais à des prix où se trouvent les acheteurs, et les acheteurs sont beaucoup plus bas.

L'industrie immobilière déplore maintenant que les propriétaires ne mettent pas la maison dans laquelle ils vivent sur le marché, car ils l'ont financée à 3 %, et ils ne peuvent pas déménager car ils ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison à un taux hypothécaire de 7 %.

Mais en termes d'inventaire, c'est un faux argument. Parce que si j'achète une nouvelle maison et que je vends mon ancienne maison, que je retire une maison du marché et que j'en ajoute une sur le marché, c'est un jeu à somme nulle, et finalement rien ne change. Les agents immobiliers adorent ça parce qu'ils reçoivent leur commission sur le taux de désabonnement, et c'est pourquoi ils déplorent le manque de taux de désabonnement. Mais en termes de marché, cela ne change rien.

Selon le Census Bureau, environ 10% de tous les logements sont vacants. À San Francisco, la question des logements vacants est un tel problème qu'il y a maintenant une taxe sur les logements vacants sur le bulletin de vote.

Lorsque j'achète une maison et que j'y emménage, mais que je ne vends pas la maison dans laquelle j'habitais parce que je veux faire monter la bulle immobilière jusqu'au bout, c'est à ce moment-là que j'ai retiré une maison du marché, sans en ajouter une au marché . Mais finalement, quand je veux le vendre parce que maintenant les prix des maisons baissent, et les frais de port sont élevés, et ce n'est plus amusant, et peut-être que mes actions sont en baisse de 25 %, et les banquiers me soufflent sur le cou, eh bien quand je mets la maison vacante sur le marché, c'est à ce moment-là que j'ajoute une maison sans en enlever une. Et quand beaucoup de gens font ça, les stocks sautent. Cela se produit toujours lors d'une crise immobilière.

Mais nous sommes toujours dans l'état d'impasse, lorsque la bulle immobilière vient d'éclater, l'état où les vendeurs potentiels essaient toujours d'attendre, espérant un pivot de la Fed qui ne se produira pas.

Les vrais vendeurs, ceux qui ont mis leur maison sur le marché et vendu à n'importe quel prix, eh bien en paniqueant d'abord, ils ont paniqué le mieux. Et plus les vendeurs potentiels essaient de tenir longtemps, plus le prix sera bas. Et puis ils finiront par courir après ces prix en descendant. C'est ce qui s'est passé la dernière fois.

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